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Questions - Réponses

Les uns et les autres, vous me posez souvent les mêmes questions.

Je vais donc m'efforcer de les regrouper et de vous donner mes réponses afin que le plus grand nombre en profite avant de se déterminer sur une de mes locations

Quel type de contrat mettez-vous en place :  ?

Il s'agit d'un contrat de location meublée classique conformément à la législation.

La durée du contrat est d'un an, renouvelé chaque année à la date anniversaire  par tacite reconduction, s'il n'y a pas eu de congé donné.

L’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui régit désormais le contrat de location en meublé, prévoit que « le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d’un préavis d’un mois ».Il convient dans ce cas, de m'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception, dans les formes requises.

Toute la loi ALUR dont une partie s'applique aux logements meublés
Toute la loi ALUR.pdf
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Plus spécifiquement, la partie de la loi qui concerne les logements meublés
Partie de la loi ALUR concernant les meu[...]
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Les charges sont elles comprises dans le loyer ?

Non, le loyer seul constitue ma recette. Les provisions pour les charges, je les encaisse certes avec le loyer mais je les reverse en cours d'année à des tiers (EDF, syndic, Impôts, etc...). Les charges ne sont  donc pas une recette pour moi et c'est la raison pour laquelle elles sont dissociées du loyer.

Que comprennent les charges ?

D'abord, tout ce qui concerne les parties communes d'un immeuble : -l'éclairage des couloirs, le branchement électrique de certains équipements communs, par exemple le digicode de la porte d'entrée, l'antenne TV collective si elle est alimentée électriquement

-Le nettoyage des parties communes et le traitement des déchets pour cette partie

-Le fonctionnement de l'ascenseur s'il y en a un

-La part récupérable sur certains petits travaux ou charges, selon la réglementation (dans ce cas c'est le syndic de l'immeuble ou moi si je suis propriétaire de l'immeuble qui fais les calculs)

 

et ensuite, certaines dépenses individuelles liées au logement :

 

-La TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)

-La consommation d'eau mesurée par un compteur individuel.

 

Une fois par an, je calcule la balance entre les provisons mensuelles versées et la réalité des comptes. Et s'il y a un ajustement : soit je rends immédiatement l'argent versé en trop par le locataire, soit le locataire verse un complément.

Je dois dire que avec l'expérience, mes provisions pour charges sont assez bien calculées pour une consommation normale .Evidemment, l'eau peut être une variable importante dans la régularisation annuelle, tant la consommation personnelle peut varier de 1 à 5 selon les habitudes de chacun !

 

 

Y a t-il d'autres dépenses à prévoir  qui ne sont pas comprises dans les charges pour la location d'un logement ?

Les autres  dépenses personnelles à prévoir sont les suivantes :

-La souscription à un contrat avec EDF pour l'électricité

-La taxe d'habitation annuelle, à payer au centre des impôts, entre septembre et décembre, à condition d'être locataire du logement au 1er janvier de l'année (Montant variable selon les communes-se renseigner)

-La souscription auprès d'un FAI (fournisseur d'accès à internet) si le locataire souhaite disposer d'internet dans le logement. Tous mes logements sont équipés de prises téléphoniques.

Comment réserver un logement ?

Il suffit de me verser le 1er mois de caution, par virement, chèque ou espèces. A ce moment-là, le logement vous est réservé et dans les jours qui suivent, dès que j'ai les éléments et papiers demandés (voir le descriptif des logements), je vous établis le contrat de location meublée, accompagné de toutes les pièces légales.

Est-il possible de réserver à distance, sans visite ?

Il m'arrive tous les ans à Nancy ou Paris, de louer à des étudiants du sud de la France ou d'outre-mer ou encore à des étudiants  étrangers issus d'autres continents très  éloignés , uniquement par internet. En effet, le marché des logements est assez tendu dans ces villes et ces étudiants éloignés ne veulent pas traverser la France ou ne  peuvent pas venir sur place deux mois avant la rentrée. De plus, ils savent bien que ce sont les premiers qui réservent qui obtiennent les meilleurs logements. Ils voient alors mon dossier sur internet  et les photos que je leur envoie, et maintenant ce site : je travaille ainsi avec eux en parfaite confiance. Jamais, je n'ai rencontré le moindre problème avec ce type de réservation et les étudiants qui avaient réservé et payé à distance n'ont jamais été déçus par un de mes logements.

 

Comment payer les loyers ?

Je veux que les loyers me soient payés en début de mois, avant le 5 et à une date qu'on choisit et inscrit d'un commun accord  dans le contrat. Je souhaite que les loyers me soient versés par virement bancaire  automatique sur mon compte. Cela permet de respecter les dates et au locataire de ne pas oublier l'échéance et de ne pas avoir à poster une lettre chaque mois. Avant la mise en place du virement automatique, le 1er mois peut être versé en chèque, espèces ou virement manuel.

Peut-on recevoir une aide  au logement de la CAF  ?

Oui, tous mes logements sont éligibles à l'aide au logement. Tout le monde parle d'APL (Aide personnalisée au logement) mais ce n'est pas du tout le bon terme ! L'APL, assez rare finalement est réservée à des logements qui ont été conventionnés dès leur construction.

Dans la majeure partie, c'est l'ALS (aide au logement social) qui est versée par la CAF à mes locataires. Pour les étudiants en particulier, dès que le bail est signé, il faut faire sans tarder sa demande à la CAF du département du logement. Cela peut être préparé sur internet. Il convient  ensuite de me donner rapidement l'imprimé ad hoc qui me concerne en tant que bailleur : je vous le remplis et renvoie immédiatement.

Il faut savoir que la CAF verse son aide à terme échu (donc à la fin du mois de location alors que le loyer se paye au début du mois) et que le 1er mois est toujours perdu (il n'y a pas d'aide au logement pour le 1er mois sauf conditions particulières - me demander)

Quels sont les frais à prévoir lors de la conclusion du bail

A la différence  des agences qui font payer des sommes (qui peuvent se monter à un loyer)  partagées ou non entre propriétaire et locataire, pour la recherche d'un locataire, la rédaction du bail, l'état des lieux, etc..., je ne fais pas celà.

Je demande juste une somme modique de 40.00€  qui correspond exactement à mes frais réels pour la gestion d'un dossier de location : Déplacement et surtout frais administratifs, papier (mon dossier de location représente une trentaine de pages *2 puisqu'il y a deux exemplaires), encre, frais de poste, enregistrementetc...

Pourquoi la caution de mes logements meublés est de 2 mois ?

Parce que c'est la loi !

Beaucoup de candidats locataires croient que la caution est toujours de 1 mois. En fait, la caution [le dépôt de garantie qui est le bon terme] était "autrefois" de 2 mois pour tous les logements, meublés ou vides. Il y a quelques années, la caution est passée à 1 mois de loyer pour les logements vides, non meublés.

La caution est restée libre pour les meublés. Cela pourrait être 1 mois ou 2 ou 3 mois, voire plus dans certains meublés de prestige. Je suis resté sur une caution de 2 mois. Cela se justifie par la valeur des équipements et meubles mis à la disposition de mes locataires.

Je donne toutes facilités à mes locataires qui en feraient la demande pour payer le 2ème mois de caution en plusieurs fois (de 1 à 6 fois)

Comment et quand la caution est-elle rendue  ?

A la sortie du locataire, on reprend l'état des lieux détaillé de l'entrée et on compare.

Je précise que je suis très vigilant sur la propreté et le bon état dans lequel doit m'être rendu un logement. Je fais ensuite les calculs, prorata temporis le plus souvent, pour la balance finale des charges. Quelquefois, je dois attendre les comptes annuels du syndic. Puis j'établis un chèque qui prend en compte l'état des lieux de sortie, les loyers arrêtés au mois de la sortie et enfin la balance des charges. J'envoie ce chèque deux mois au plus tard après la sortie des lieux. Le plus souvent, ce délai est bien plus court.

Comment cela se passe-t-il en cas de panne dans le logement ?

Il y a plusieurs types de problèmes qui peuvent survenir et je cite en exemples  ci-après les plus courants que j'ai déjà eus souvent à traiter :

 

-S'il s'agit d'un dégât des eaux par exemple (très rare heureusement !), c'est l'assurance du locataire concerné qui interviendra (ou celle de son voisin du dessus par exemple si c'est une fuite d'eau qui abîme votre logement). En tout cas, je veille à votre entrée que vous me fournissiez absolument une attestation d'assurance pour le logement que je vous loue.

 

-S'il s'agit d'une panne affectant un équipement du mobilier par exemple four ou convecteur ou réfrigérateur, je change systématiquement l'équipement défectueux  par du neuf dans des délais très rapides, à condition bien sûr que la panne n'incombe pas de façon manifeste à mon locataire  qui n'aurait pas respecté les régles élémentaires d'entretien de l'appareil.

 

-S'il s'agit d'un chauffe-eau ou de l'un de ses accessoires (groupe de sécurité par exemple)  qui commence à fuir, j'interviens moi-même dans les plus brefs délais, souvent le lendemain, soit pour réparer, soit pour changer tout le chauffe-eau, à  condition que je ne sois pas en voyage. Dans ce dernier cas je fais appel à une entreprise.

 

-D'une façon générale, c'est moi qui fais la plupart des réparations grosses et petites et tous corps de métiers confondus (électricité, plomberie, peinture, etc...)

 

Maintenant, s'il s'agit de petites réparations : changement d'ampoules, de fusibles, de coupe-circuits qui lâchent en raison de l'usure normale, c'est au locataire de prendre en charge. Si je suis de passage, je veux bien le faire, mais il convient alors de me rembourser le prix de ces petits accessoires et éventuellement mon déplacement.

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